En todas las econom铆as avanzadas el mercado del alquiler experimenta un profundo cambio. En los a帽os anteriores a la irrupci贸n de la covid-19, los alquileres eran elevados pero no crec铆an con rapidez: el coste de alquilar una vivienda aumentaba alrededor de un 2% anual, seg煤n datos oficiales. Durante la pandemia la inflaci贸n de los alquileres se fren贸; y en algunas ciudades los alquileres cayeron al tiempo que los propietarios buscaban desesperadamente inquilinos.
Hoy la historia es diferente. Los alquileres en los pa铆ses ricos suben a un ritmo anual de en torno al 5%, el crecimiento sostenido m谩s r谩pido en d茅cadas, lo que representa un gran obst谩culo para esa cuarta parte de la poblaci贸n que vive de alquiler en los pa铆ses ricos.
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En algunos lugares, los mercados han enloquecido. La inflaci贸n de los alquileres franceses es del 2,5% interanual; parece poco a primera vista, pero est谩 muy lejos de la tasa del 0,3% anual anterior a la pandemia. La inflaci贸n de los alquileres australianos es ocho veces mayor que a finales de la d茅cada de 2010. En Portugal, los alquileres est谩n subiendo un 7% al a帽o. Los alquileres aumentan a toda prisa incluso en pa铆ses donde el mercado de compra de viviendas est谩 en crisis. En Nueva Zelanda, los precios nominales de la vivienda han ca铆do un 15% desde su m谩ximo, el peor rendimiento con diferencia de todos los pa铆ses ricos. Pese a ello, los alquileres son un 14% m谩s altos que antes.
Una movilizaci贸n del Sindicat de Llogateres听
Se trata de un problema para los bancos centrales, que han subido los tipos de inter茅s para reducir la inflaci贸n general. Los alquileres representan directamente el 6% de la cesta de la inflaci贸n media de los pa铆ses ricos, y hasta el 20% en Suiza, donde la poblaci贸n de inquilinos es numerosa. Adem谩s, pueden tener un gran efecto indirecto, ya que los alquileres del mercado se utilizan como indicador de los costes de la vivienda en propiedad: el 鈥渁lquiler equivalente de los propietarios鈥� representa una cuarta parte del 铆ndice estadounidense de precios al consumo. Adem谩s, la inflaci贸n de los alquileres se ajusta con especial lentitud a los cambios de la econom铆a. La mayor铆a de los contratos tienen una duraci贸n de meses o a帽os, lo que significa que los propietarios aplican subidas de precios con gran retraso. Aunque la inflaci贸n de otros bienes y servicios haya disminuido, la inflaci贸n de los alquileres ha resultado ser obstinada.
驴Que dan pena los banqueros centrales? 驴Y los inquilinos, qu茅? Para muchos, sobre todo los m谩s pobres, el aumento representa un enorme gasto mensual adicional. El a帽o pasado, un informe de la Reserva Federal estadounidense se帽al贸 que 鈥渓os problemas para pagar el alquiler aumentaron en 2023鈥� y que el pago medio mensual del alquiler aument贸 un 10%. Es probable que el aumento de los alquileres sea uno de los factores que expliquen el aumento de las personas sin hogar en muchos pa铆ses. Los datos oficiales indican que, desde 2018, el n煤mero de personas sin hogar en Canad谩 y Estados Unidos ha aumentado un 20% y un 40%, respectivamente.
Las personas con vivienda en propiedad mantienen un gasto en otros conceptos muy superior al de los inquilinos听
Tambi茅n parece injusto. Casi el 50% de los hogares del mundo rico son viviendas de propiedad, mientras que muchos otros tienen una hipoteca a tipo fijo. Muchas de esas personas apenas han sentido el impacto de esas tasas m谩s altas. Seg煤n nuestro an谩lisis de los datos estadounidenses, entre 2021 y 2023 (el 煤ltimo a帽o disponible), los propietarios aumentaron su gasto en actividades de ocio, como aficiones y salir a comer, en un 25% en t茅rminos nominales; los inquilinos s贸lo lo aumentaron en un 16%. Puede que esa sensaci贸n de injusticia est茅 animando a los inquilinos a intentar derrocar el orden pol铆tico. Un nuevo estudio emp铆rico de Tarik Abou-Chadi, de la Universidad de Oxford, y sus colegas revela que en Alemania 鈥減ara aquellos con ingresos m谩s bajos, los alquileres m谩s altos constituyen una importante amenaza para su posici贸n social, lo que provoca una mayor disposici贸n a apoyar a la derecha radical鈥�.
La pol铆tica monetaria ha contribuido a la subida de los alquileres. Debido a las decisiones de la Reserva Federal, los tipos de inter茅s medios de las hipotecas estadounidenses a 30 a帽os han subido desde un m铆nimo hist贸rico del 2,7% en 2020 hasta cerca del 7%. Como advert铆an dos economistas de la Reserva Federal en un art铆culo de 2019, el aumento de los tipos ha excluido del mercado a posibles propietarios. Al no poder permitirse una vivienda, los rechazados se ven obligados a alquilar, compitiendo as铆 por una oferta de alojamiento que es muy poco flexible a corto plazo; entre otras cosas, por las barreras regulatorias impuestas a los propietarios. Adem谩s, los propietarios con una hipoteca de inter茅s variable se han apresurado a repercutir los mayores costes a los inquilinos. Seg煤n un estudio reciente de Jaeyeon Lee, de la Universidad de California en Berkeley, un aumento de un punto porcentual en los tipos de inter茅s se asocia con un aumento del 5,5% en los precios de los alquileres.
Para aquellos con ingresos m谩s bajos la subida de los alquileres amenaza su posici贸n social, lo que puede nutrir a la ultraderecha
El reciente aumento de la migraci贸n en el mundo rico ha agravado las dificultades. Los reci茅n llegados rara vez tienen el dinero o el historial crediticio para comprar una propiedad. En Gran Breta帽a, el 75% de los que han llegado en los 煤ltimos cinco a帽os son inquilinos privados, frente al 16% de los nacidos en el pa铆s. Adem谩s, los reci茅n llegados tienden a establecerse en las ciudades, donde la oferta de viviendas es m谩s limitada. El banco Goldman Sachs estima que la actual tasa de migraci贸n neta anualizada de Australia, de unas 500.000 personas, eleva los alquileres en un 5%.
Junto con esa mayor demanda, el sector del alquiler tambi茅n se enfrenta a una contracci贸n de la oferta. La pandemia llev贸 a los promotores a dejar de construir pisos, que tienden a entrar en el mercado de alquiler, en favor de las viviendas unifamiliares edificadas en las afueras, que tienden a ser en propiedad. As铆, por ejemplo, en San Francisco, las autorizaciones para la construcci贸n de viviendas multifamiliares se redujeron en 2020 a la mitad de su m谩ximo anterior a la pandemia. Todav铆a hoy, el centro de la ciudad est谩 lleno de edificios de apartamentos de lujo que se empezaron a construir pero nunca se terminaron.
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Puede que la inflaci贸n de los alquileres en el mundo rico haya alcanzado ahora su punto m谩ximo: el sector de la construcci贸n se est谩 ajustando, y los tipos de inter茅s ya no suben. En muchos pa铆ses, la migraci贸n tambi茅n se ha reducido. Ahora bien, otra cuesti贸n es que los tipos vayan a bajar lo bastante para que la gente vuelva al mercado de la vivienda en propiedad y, por lo tanto, que la presi贸n extrema sobre el sector del alquiler vaya a disminuir realmente. Los inquilinos del mundo rico seguir谩n sinti茅ndose presionados durante un tiempo, y ello con consecuencias pol铆ticas impredecibles.
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Traducci贸n: Juan Gabriel L贸pez Guix