El mercado hipotecario se ha comportado como una monta帽a rusa durante los 煤ltimos a帽os. Entre 2022 y 2023, coincidiendo con las subidas de tipos del Banco Central Europeo, el inter茅s de las hipotecas se dispar贸: lleg贸 a alcanzar el 3,94% en octubre de 2023, seg煤n el Banco de Espa帽a. La situaci贸n actual, sin embargo, es muy diferente. Tras los 煤ltimos recortes de tipos, el precio de los pr茅stamos hipotecarios ha ca铆do en picado; hasta el 2,89% en enero de 2025 (los 煤ltimos datos disponibles).
Esto es una buena noticia para los que quieren firmar un pr茅stamo hipotecario ahora, pero 驴Qu茅 hay de los que tuvieron que hacerlo entre 2022 y 2023? Seg煤n el comparador financiero HelpMyCash.com, estos clientes asumen un inter茅s muy superior al que ofrecen ahora los bancos, pero existe una manera de reducirlo para ahorrar miles de euros:
驴Cu谩nto se ahorra al subrogar la hipoteca?
La subrogaci贸n de acreedor es una operaci贸n que permite trasladar una hipoteca de un banco a otro para modificar su precio o su plazo. Por lo tanto, explican desde HelpMyCash, si se tiene firmado un pr茅stamo hipotecario con un inter茅s sensiblemente superior al que ofrecen las entidades en un momento dado, puede llevarse a cabo este cambio para reducirlo y pagar unas cuotas m谩s baratas.
Los analistas del comparador ofrecen un ejemplo pr谩ctico para ilustrarlo. Suponen que una persona tiene una hipoteca con un importe pendiente de 150.000 euros, firmado en marzo de 2023 con un plazo de 25 a帽os y un tipo fijo del 3,50% (habitual entonces). En ese caso, al trasladar el pr茅stamo a una entidad nueva, se podr铆a con facilidad, lo que permitir铆a ahorrar casi 80 euros al mes y m谩s de 20.000 euros en total.
Subrogar la hipoteca
Ahora bien, el ahorro que se puede obtener al cambiar un pr茅stamo hipotecario de banco depende de las condiciones que se consigan y de las indicadas en el contrato original. Para poder calcularlo para cada caso concreto, HelpMyCash ofrece , que se puede utilizar gratuitamente sin necesidad de registro.
Operaci贸n con poco coste
Otra de las ventajas de subrogar la hipoteca para rebajar el inter茅s es que es una operaci贸n de bajo coste, si se compara con el ahorro potencial que se puede obtener. Legalmente, la mayor parte de los gastos asociados al traslado los debe pagar el nuevo banco, mientras que el cliente solo tiene que abonar la tasaci贸n de la vivienda (unos 300 euros de media) y la comisi贸n por subrogaci贸n de acreedor que figure en la escritura original.
El coste de esta comisi贸n, que siempre debe aparecer en la escritura (si no, no puede cobrarse), est谩 regulado y puede ser de entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente en el momento de subrogar la hipoteca. Es decir, que si se traslada un pr茅stamo hipotecario con 150.000 euros pendientes, habr铆a que pagar 3.300 euros como m谩ximo: 300 euros de tasaci贸n y hasta 3.000 euros de comisi贸n. En general, estos gastos se compensan con el ahorro obtenido, aunque desde HelpMyCash recomiendan hacer n煤meros para asegurarse.
Adem谩s, hay un caso en el que el coste de la comisi贸n por subrogaci贸n es mucho menor: si se aprovecha el traslado . La actual ley hipotecaria impone que el precio m谩ximo de la penalizaci贸n puede ser del 0,05% sobre el importe pendiente y que, en caso de llevarse a cabo el cambio a partir del cuarto a帽o del plazo, el banco no puede cobrar comisi贸n alguna.
El banco puede contraofertar
Pero 驴el banco en el que se tiene la hipoteca tiene capacidad para evitar el traslado? Desde el comparador aseguran que, legalmente, el cliente puede irse de su entidad cuando lo desee, siempre que encuentre a otra dispuesta a asumir su pr茅stamo hipotecario. Ahora bien, si el banco no le quiere perder, puede presentar una contraoferta para tratar de convencerle.
Negociaci贸n con el banco
Si se da este escenario, los analistas de HelpMyCash aconsejan comparar la propuesta del nuevo banco con la contraoferta del actual: ver qu茅 inter茅s ofrecen ambos (con sus bonificaciones) y calcular cu谩nto se ahorrar铆a en cada caso, teniendo en cuenta los gastos de la operaci贸n. De este modo, el cliente podr谩 valorar si le conviene m谩s subrogar su hipoteca o quedarse en su entidad con unas condiciones mejoradas.
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